Пришёл налог на квартиру: как проверить сумму в уведомлении

Опубликовано: 10 сентября 2026 · редакция РасчётПро

Налог считают не со всей кадастровой стоимости: у квартиры из базы вычитают стоимость 20 м². Для квартиры 54 м² с кадастровой стоимостью 5 000 000 ₽ база выходит 3 148 148 ₽, а налог по ставке 0,1 % — 3 148 ₽ за год. Ниже — как пересчитать своё уведомление по шагам, таблица типовых квартир и что делать, если цифры не сходятся.

Из чего сложилась сумма в уведомлении

В уведомлении видно четыре вещи: объект, налоговую базу, ставку и сумму. Проверять надо все четыре, потому что ошибка в любой ломает результат.

База — это кадастровая стоимость, уменьшенная на вычет площади. По статье 403 Налогового кодекса из базы вычитают кадастровую стоимость 20 м² для квартиры, 10 м² для комнаты и части квартиры, 50 м² для жилого дома. Вычет применяется автоматически, заявлять его не нужно. Если у вас трое или больше несовершеннолетних детей, добавляется ещё 5 м² на каждого ребёнка по квартире и 7 м² по дому — это пункт 6.1 той же статьи.

Ставку устанавливает муниципалитет. Кодекс задаёт базовые значения: 0,1 % для квартир, комнат, жилых домов и гаражей, 0,5 % для прочих объектов, 2 % для дорогой недвижимости стоимостью свыше 300 млн ₽ и коммерции. Местные власти вправе снизить ставку вплоть до нуля или повысить, но не более чем втрое, — то есть выше 0,3 % по жилью ставка быть не может.

Пересчёт за пять минут

1. Возьмите из уведомления кадастровую стоимость и площадь. Если сомневаетесь в стоимости, сверьте её с выпиской из ЕГРН или в сервисе Росреестра — база берётся из реестра, а не выдумывается налоговой.
2. Посчитайте стоимость одного метра: кадастровая стоимость ÷ площадь.
3. Отнимите вычет: база = стоимость − стоимость метра × 20 (для квартиры).
4. Умножьте базу на ставку своего города. Ставку смотрите в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах» или в самом уведомлении — она там указана.
5. Если владеете долей, умножьте на свою долю: половина квартиры — половина налога.
6. Если купили или продали жильё в середине года, умножьте на число полных месяцев владения и разделите на 12 (пункт 5 статьи 408).
7. Сравните с прошлым годом: больше чем на 10 % налог по одному и тому же объекту вырасти не может — про это отдельный раздел ниже.

Быстрая прикидка без вычета — на калькуляторе налога на имущество физлиц: он умножает кадастровую стоимость на ставку и намеренно не учитывает вычет площади, поэтому даёт верхнюю оценку. Ваш реальный налог всегда меньше этой цифры, и разница тем заметнее, чем меньше квартира.

Прикинуть налог по кадастровой стоимости

Готовые значения: типовые квартиры

Ставка 0,1 %, вычет 20 м², один собственник, полный год владения. Стоимость метра в таблице — это кадастровая, а не рыночная: обычно она ниже цены продажи.

Видно главное свойство вычета: он бьёт по маленьким квартирам сильнее всего. У «однушки» 33 м² вычет съедает 60 % базы, у 80 м² — четверть. Поэтому для студий и комнат самостоятельный пересчёт особенно полезен: без вычета сумма получилась бы в два с половиной раза больше.

Квартира 54 м² по шагам

• кадастровая стоимость 5 000 000 ₽, площадь 54 м²;
• стоимость метра: 5 000 000 ÷ 54 = 92 593 ₽;
• вычет: 92 593 × 20 = 1 851 852 ₽;
• база: 5 000 000 − 1 851 852 = 3 148 148 ₽;
• налог: 3 148 148 × 0,1 % = 3 148 ₽ за год.

Если это половина квартиры — 1 574 ₽. Если квартира куплена в июле и во владении семь полных месяцев — 3 148 × 7 ÷ 12 = 1 836 ₽. Если ставка в вашем городе 0,3 %, а не 0,1 %, — 9 444 ₽. Никакой магии в расчёте нет, и именно поэтому его стоит перепроверить: чаще всего расходятся не формулы, а исходные данные — площадь, доля, месяцы владения.

Правило «не больше +10 %»

Пункт 8.1 статьи 408 ограничивает рост: если налог по объекту вышел больше прошлогоднего с коэффициентом 1,1, платить нужно прошлогоднюю сумму, умноженную на 1,1. Проще говоря, при переоценке кадастровой стоимости налог не может подскочить сразу вдвое — рост растягивается.

Что с этим делать практически: найдите уведомление за прошлый год, возьмите сумму по той же квартире и умножьте на 1,1. Если в новом уведомлении цифра выше — это повод обратиться в налоговую. Ограничение не применяется к объектам, где налог считается по особым правилам, и не действует в первый год, когда объект только появился у вас в собственности: сравнивать не с чем.

Уведомление не пришло — это не отмена налога

Сроки простые. Налог за 2025 год платят не позднее 1 декабря 2026 года (статья 409), а уведомление налоговая обязана направить не позднее чем за 30 дней до срока платежа (пункт 2 статьи 52) — то есть до 1 ноября. Всё, что приходит позже или не приходит вовсе, имеет объяснение:

У вас открыт личный кабинет. Тогда бумажных писем не будет: по пункту 2 статьи 11.2 физическим лицам с доступом к личному кабинету документы по почте не направляются. Более того, налоговое уведомление — исключение, которое нельзя запросить на бумаге. Смотреть надо в кабинете на сайте ФНС или в личном кабинете на Госуслугах: закон прямо называет оба канала (пункт 4 статьи 52).

Сумма меньше 300 ₽. Уведомление не направляется, если общая сумма налогов не превышает 300 ₽ — кроме последнего года, когда налоговая ещё вправе его предъявить.

Объекта нет в базе. Бывает, что данные из Росреестра не дошли. Это не подарок: обязанность платить остаётся, а за просрочку начисляются пени — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день (пункт 4 статьи 75). Посчитать, во что превратится задержка, можно калькулятором пеней по налогам.

Если сумма всё равно кажется неправильной

Проверьте льготу. Пенсионеры, инвалиды I и II групп, ветераны боевых действий, предпенсионеры и ряд других категорий освобождены от налога — но по одному объекту каждого вида (статья 407). То есть одна квартира, один дом, один гараж; за вторую квартиру налог платится в общем порядке. Если объектов несколько, выбранный подайте уведомлением в налоговую не позднее 31 декабря того года, за который считается налог. Не подали — налоговая сама применит льготу к объекту с самым большим налогом.

Оспорьте исходные данные, а не арифметику. Если площадь, доля или назначение объекта в уведомлении не те — обращение через личный кабинет с копией выписки ЕГРН решает вопрос быстрее всего. Если сомнения в самой кадастровой стоимости, это отдельная процедура: стоимость устанавливают в размере рыночной через уполномоченное учреждение региона, и налог пересчитают с учётом нового значения.

Помните про глубину перерасчёта. Уведомление могут направить не более чем за три налоговых периода, предшествующих году направления (статья 409). Это работает в обе стороны: и доначислить, и вернуть переплату за пределами трёх лет уже не получится.

Что посчитать заодно

В одном уведомлении обычно приходят все имущественные налоги сразу, и проверять их удобно подряд. Земельный участок считается по такой же схеме от кадастровой стоимости, но со своими ставками — калькулятор земельного налога. Машина считается иначе, от мощности двигателя и региональной ставки: калькулятор транспортного налога. Все налоговые расчёты собраны в разделе налоги и зарплата. И последнее: если платить придётся не сразу, посчитайте цену задержки заранее — пени идут с 2 декабря, каждый день.