Калькулятор налога с продажи квартиры

Как считается налог с продажи квартиры

При продаже квартиры государство облагает налогом не всю сумму сделки, а вашу прибыль. Ставка — НДФЛ 13 %, а вот налоговую базу, с которой он берётся, закон разрешает уменьшить одним из двух способов. Выбрать можно только один и лишь по одному объекту за год.

Первый способ — вычесть подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры. Тогда база равна разнице между ценой продажи и ценой, за которую вы её когда-то купили: налог платится только с реального дохода. Второй способ — имущественный вычет 1 млн ₽. Здесь из цены продажи вычитается фиксированный миллион независимо от того, за сколько квартира была куплена. Формулы такие: база = цена продажи − расходы либо база = цена продажи − 1 000 000 ₽, а сам налог = 13 % × база. Если база получается отрицательной, её считают равной нулю.

Как правило, если документы о покупке на руках, выгоднее вычитать расходы, ведь тогда налог берётся только с настоящей прибыли. Вычет в 1 млн ₽ пригодится, когда квартира досталась по наследству или в дар и расходов на неё вы не несли. Калькулятор сам сравнивает оба варианта.

Пример расчёта

Допустим, вы продаёте квартиру за 5 000 000 ₽, а покупали её за 4 000 000 ₽. Способ «вычесть расходы»: база = 5 000 000 − 4 000 000 = 1 000 000 ₽, налог = 13 % × 1 000 000 = 130 000 ₽.

Способ «вычет 1 млн ₽»: база = 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 ₽, налог = 13 % × 4 000 000 = 520 000 ₽. Разница огромная: вычет расходов даёт налог 130 000 ₽ против 520 000 ₽ при имущественном вычете. В этом случае выгоднее вычесть расходы, потому что квартира выросла в цене лишь на миллион, а не была получена бесплатно.

Что важно учесть

Иногда налог платить вообще не нужно. Если квартира была в собственности дольше минимального срока владения, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ и декларацию подавать не требуется. Минимальный срок — 3 года для единственного жилья, а также для квартиры, полученной по наследству, в дар от близкого родственника или в порядке приватизации; во всех остальных случаях — 5 лет. Тогда налог равен нулю, каким бы ни был доход.

Следите за кадастровой стоимостью. Чтобы продавцы не занижали цену в договоре, закон устанавливает нижнюю границу: налоговая база не может быть меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры на начало года продажи. Если в договоре указана сумма ниже этого порога, налог всё равно посчитают от 70 % кадастра.

Наконец, помните про прогрессивную шкалу. Базовая ставка 13 % применяется, пока годовой доход не превышает 2,4 млн ₽; с суммы сверх этого порога налог считается по повышенной ставке. При крупной сделке имеет смысл учитывать весь доход за год и, если сумма значительная, проконсультироваться со специалистом. Расчёт калькулятора справочный и не заменяет налоговую декларацию.