Аренда или ипотека: калькулятор

Платёж по ипотеке и аренда: сравнение по цене квартиры

Готовые значения аннуитетного платежа при первоначальном взносе 25 %, сроке 20 лет и ставке 16 % годовых — чтобы сразу увидеть, с какой арендной платой вы сравниваете ипотеку.

Платёж растёт строго пропорционально сумме кредита, поэтому по этой таблице легко прикинуть промежуточные значения. Сравнивать его с арендой в лоб нельзя: часть платежа гасит долг и остаётся у вас, зато у собственника появляются налог, взносы на капремонт и ремонт за свой счёт — их калькулятор выше не учитывает.

Как считается сравнение

Сначала калькулятор находит сумму кредита — это стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса: S = Цена − Взнос. Затем считает ежемесячный платёж по ипотеке по аннуитетной формуле, которую применяют почти все банки:

A = S × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), где i — месячная ставка (годовая, делённая на 12 и на 100), n — срок в месяцах. Платёж одинаков весь срок: в первые годы бо́льшая его часть уходит на проценты, а ближе к концу — на тело долга.

Дальше сравнение простое: из платежа по ипотеке вычитается арендная плата за такую же квартиру. Разница = Платёж − Аренда. Если разница положительная, ипотека дороже аренды на эту сумму в месяц; если отрицательная — ипотека оказывается дешевле. Но денежная разница — только половина картины: важно, что платёж по ипотеке частично возвращается вам в виде растущей доли собственности, а аренда уходит арендодателю полностью.

Пример: квартира 6 000 000 ₽ против аренды 40 000 ₽

Квартира стоит 6 000 000 ₽, первоначальный взнос — 1 500 000 ₽, срок ипотеки 20 лет, ставка 16 % годовых, а аренда такой же квартиры — 40 000 ₽ в месяц.

• Сумма кредита: 6 000 000 − 1 500 000 = 4 500 000 ₽.
• Месячная ставка: 16 / 12 / 100 = 0,01333; срок 20 × 12 = 240 месяцев.
• Платёж по ипотеке: 4 500 000 × 0,01333 / (1 − 1,01333⁻²⁴⁰) = 62 606,52 ₽.
• Арендная плата: 40 000 ₽.
• Разница: 62 606,52 − 40 000 = 22 606,52 ₽ — ипотека дороже на эту сумму в месяц.

На первый взгляд аренда выгоднее почти на 23 000 ₽ в месяц. Но из платежа по ипотеке часть идёт на погашение долга и превращается в вашу собственность, а через 20 лет квартира станет вашей целиком. Арендатор же за те же годы не получит ничего, кроме права проживания, и продолжит платить и после.

Что учесть, сравнивая аренду и ипотеку

Сравнивать аренду и ипотеку только по ежемесячному платежу — ошибка. При ипотеке вы формируете капитал: часть каждого взноса гасит тело кредита, и с годами ваша доля в квартире растёт, а после последнего платежа жильё полностью ваше. Аренда капитала не создаёт — деньги уходят арендодателю безвозвратно, зато вы свободны в переезде и не связаны кредитом на десятилетия.

Большую роль играет рост цен и инфляция. Если недвижимость дорожает быстрее, чем растёт аренда и доходность вкладов, покупка выигрывает вдвойне: квартира прибавляет в цене, пока вы её выплачиваете. В периоды, когда цены на жильё стоят на месте, а ставки по вкладам высоки, картина меняется — снимать и одновременно инвестировать может оказаться выгоднее.

Не забудьте про альтернативу: первоначальный взнос — это крупная сумма, которую при аренде можно положить под процент. Если вложить 1 500 000 ₽ под доходность, сопоставимую со ставкой по ипотеке, проценты частично или полностью покроют разницу между платежом и арендой. Поэтому честное сравнение учитывает не только платежи, но и рост стоимости жилья, доход от вложенного взноса и ваши планы: надолго ли вы в этом городе и в этой квартире. Калькулятор даёт отправную точку — денежную разницу здесь и сейчас, а стратегическое решение остаётся за вами.