Ипотечный калькулятор
Обновлено: 3 сентября 2026
Калькулятор считает ипотеку по аннуитетной схеме, которую применяют почти все российские банки: укажите стоимость недвижимости, первоначальный взнос, ставку и срок — и получите ежемесячный платёж, переплату, общую сумму выплат и рекомендуемый доход семьи для одобрения кредита.
Как считается ипотечный платёж
Сумма кредита — это стоимость недвижимости за вычетом первоначального взноса: S = Цена − Взнос. Ежемесячный платёж при аннуитетной схеме определяется по формуле:
A = S × i / (1 − (1 + i)−n), где i — месячная ставка (годовая / 12 / 100), n — срок в месяцах. Общая сумма выплат равна A × n, переплата — A × n − S. Если ставка равна нулю (рассрочка от застройщика), платёж — просто S / n.
Аннуитет означает, что платёж одинаков каждый месяц, но его структура меняется: в первые годы большая часть уходит на проценты, и лишь малая — на тело долга. Именно поэтому срок так сильно влияет на переплату. Для кредита 4 500 000 ₽ под 16 % картина такая:
| Срок | Платёж в месяц | Переплата |
|---|---|---|
| 10 лет | 75 381 ₽ | ≈ 4,55 млн ₽ |
| 15 лет | 66 092 ₽ | ≈ 7,40 млн ₽ |
| 20 лет | 62 607 ₽ | ≈ 10,53 млн ₽ |
| 25 лет | 61 150 ₽ | ≈ 13,85 млн ₽ |
| 30 лет | 60 514 ₽ | ≈ 17,29 млн ₽ |
Обратите внимание: после 20 лет платёж почти перестаёт снижаться (разница между 20 и 30 годами — около 2 000 ₽), а переплата продолжает расти на миллионы. Растягивать срок «до упора» ради символического снижения платежа невыгодно.
Пример расчёта
Квартира стоит 6 000 000 ₽, первоначальный взнос — 1 500 000 ₽ (25 % стоимости), ставка 16 % годовых, срок 20 лет (240 месяцев).
- Сумма кредита: 6 000 000 − 1 500 000 = 4 500 000 ₽.
- Месячная ставка: 16 / 12 / 100 = 0,01333; платёж: 4 500 000 × 0,01333 / (1 − 1,01333−240) = 62 606,52 ₽.
- Всего выплат за 20 лет: 62 606,52 × 240 ≈ 15 025 564 ₽.
- Переплата по процентам: 15 025 564 − 4 500 000 ≈ 10 525 564 ₽.
- Рекомендуемый доход семьи: 62 606,52 × 2 ≈ 125 213 ₽ в месяц.
Переплата в этом примере в 2,3 раза больше самого кредита: при высокой ставке и долгом сроке проценты годами начисляются на почти не уменьшающийся остаток. Это главный аргумент в пользу досрочных платежей в первые годы кредита.
Что важно учесть
Расчёт применим и к льготным программам — семейной, IT и региональным: они отличаются только ставкой, а она в разы ниже рыночной. Подставьте, например, 6 % вместо 16 % — и увидите, что при том же кредите платёж и переплата сократятся кардинально. Именно поэтому право на льготную программу стоит проверять в первую очередь.
Первоначальный взнос ниже 20 % банки обычно компенсируют повышенной ставкой или дополнительными требованиями к страхованию, а по многим программам минимальный взнос закреплён нормативно. Доля взноса в результате расчёта помогает оценить позицию: 25–30 % — комфортный уровень для одобрения.
Калькулятор не учитывает обязательное страхование залога, добровольное страхование жизни, оценку недвижимости и госпошлины — в реальности это ещё примерно 0,5–1,5 % от суммы кредита ежегодно. Рекомендуемый доход рассчитан из правила, что платёж не должен превышать половины дохода семьи: банки чаще всего ориентируются именно на этот порог при оценке платёжеспособности.
Вопросы и ответы
Почему переплата больше самого кредита?
При длинном сроке и высокой ставке проценты начисляются на большой остаток долга много лет подряд. Например, при ставке 16 % и сроке 20 лет переплата превышает сумму кредита более чем в два раза — это нормальная арифметика аннуитета, а не ошибка.
Подходит ли калькулятор для льготной ипотеки?
Да. Семейная, IT и другие льготные программы отличаются только ставкой — подставьте ставку по вашей программе, и расчёт будет корректным. Разница в переплате между 6 % и 16 % на длинном сроке достигает нескольких миллионов рублей.
Как считается рекомендуемый доход?
Банки обычно одобряют кредит, если платёж не превышает 40–50 % дохода заёмщика или семьи. Калькулятор берёт консервативную планку: доход должен быть минимум вдвое больше ежемесячного платежа.
Влияет ли размер первоначального взноса на ставку?
Как правило, да. При взносе ниже 20 % многие банки повышают ставку или требуют дополнительное страхование, а по ряду программ минимальный взнос закреплён законом. Чем больше взнос, тем меньше кредит, переплата и риск отказа.